La propiedad es una de las herramientas de inversión que la gente puede utilizar para invertir su dinero y obtener beneficios. En muchos sentidos, los bienes inmuebles son una inversión más segura que la inversión en valores. Además, una inversión de este tipo no sólo es más segura, sino también más comprensible para aquellas personas que nunca han experimentado el mundo de la inversión.
Hay dos maneras de ganar dinero con la compra de propiedades. En el primer caso, se gana dinero alquilando propiedades.
En el segundo caso, se gana dinero invirtiendo en propiedades para venderlas y ganar con la diferencia de precio.
En la mayoría de los casos, los inversores combinan estos dos objetivos, planeando ganar dinero con los alquileres, pero también contando con que la propiedad siga subiendo de precio.
En cualquier caso, hay que medir el retorno de la inversión, y la mejor medida para este fin es el retorno de las inversiones (ROI).
¿Qué es el retorno de la inversión (ROI)?
El rendimiento de la inversión muestra el beneficio que se obtiene de una inversión. El rendimiento de la inversión es un indicador clave para entender lo rentable que es invertir dinero en una determinada inversión. Significa que puedes evaluar lo racional que es invertir en un proyecto concreto.
En general, el ROI puede utilizarse para cualquier inversión, independientemente del instrumento específico. Pueden ser acciones, valores, un depósito en un banco o propiedades.
El cálculo de la rentabilidad de los inmuebles depende de varios factores, principalmente de cómo se pague el inmueble: al contado o mediante financiación con una hipoteca.
Cuál es la fórmula del ROI
Como el rendimiento de las inversiones es un ratio, se calcula en términos porcentuales.
La fórmula original del ROI es la siguiente
ROI = (Beneficio de la inversión – Coste de la inversión)/Coste de la inversión
Además, la fórmula puede ser así:
ROI = Beneficio neto/Coste de la inversión
¿Cuáles son los escollos en el cálculo de la rentabilidad de las propiedades en alquiler?
La fórmula del retorno de la inversión parece bastante fácil, pero hay muchos escollos que hay que tener en cuenta a la hora de calcular el retorno de la inversión en las propiedades de alquiler. He aquí algunos ejemplos. Hay que tener en cuenta los costes de reparación, los costes de mantenimiento de la propiedad, los costes de los impuestos sobre la propiedad y otros gastos.
Cómo calcular el retorno de la inversión en una propiedad alquilada pagada en efectivo
En primer lugar, veamos el ROI de las propiedades de alquiler pagadas en efectivo. Esto es más fácil que calcular el ROI de las propiedades financiadas por una hipoteca.
Hagamos algunas suposiciones:
- Usted compra una propiedad por 100.000 dólares e invierte 8.000 dólares en reparaciones y 2.000 dólares en gastos de cierre.
- El alquiler es de 1.000 dólares al mes.
- Los gastos generales (servicios públicos, impuestos, seguros) son de 400 dólares al mes.
Ahora vamos a calcular la ganancia neta de la inversión y el coste de la misma un año después.
- El coste de la inversión será de 110.000 dólares.
- Ganarás 12.000 dólares con el alquiler.
- Sus gastos generales serán de 4.800 dólares
- La ganancia neta sería de 7.200 dólares
Ahora, vamos a calcular el ROI. Para ello, hay que dividir la ganancia neta entre el coste de la inversión. El retorno de la inversión sería de 7.200 $ / 110.000 $ = 0,0655 o 6,55%.
Cómo calcular el retorno de la inversión en un inmueble de alquiler financiado con una hipoteca
Este cálculo es más difícil, ya que debe calcular los gastos de la financiación hipotecaria.
Hagamos algunas suposiciones:
- El pago inicial de la hipoteca era de 30.000 dólares (o el 30% del importe original).
- Has invertido 8.000 $ en la reparación y has pagado 3.500 $ en concepto de gastos de cierre (ya que en las operaciones financiadas con hipotecas siempre son más altos). 11.500 dólares en total.
- Sus gastos totales fueron de 41.500 dólares
- El alquiler es de 1.000 dólares al mes.
- Los gastos generales (servicios públicos, impuestos, seguros) son de 400 dólares al mes.
- Has contratado una hipoteca con un tipo de interés fijo del 3% durante 30 años. Su pago mensual sería de 427 dólares
- La ganancia neta mensual sería de 1.000 dólares – 827 dólares = 173 dólares
- La ganancia neta del año sería de 2076 dólares
Ahora, vamos a calcular el ROI. Para ello, debemos dividir la ganancia neta entre el coste inicial de la inversión.
ROI = 2076 $/41.500 $ = 0,050 (o 5%)
